По росту цен опередили Москву и Сочи. Где в России быстрее всего дорожает жилье

Ощущение такое, что жилье в России становится всё менее доступным практически каждый день. За последние пять лет цены на квартиры в новостройках в России выросли в среднем в 2,3 раза, перевалив за психологическую отметку в 150 тысяч рублей за квадратный метр. Причем лидерами по росту цен стали вовсе не Москва и Сочи. Лидеры — Омск (в 3,4 раза), Нижний Новгород (в 3 раза) и Краснодар (в 2,8 раза). Далее идут Пермь, Челябинск, Самара и Ростов-на-Дону, где цена выросла в 2,6 раза. На этом фоне даже рост цен в столице на квартиры кажется не таким чудовищным — «всего» на 87%. При этом, вопреки всем законам рынка, спрос при таком росте цен только падает. Да и откуда ему появиться, если доходы у людей не растут?

При таких гигантских ценах спрос охлаждается еще и на фоне высоких ипотечных ставок. Отсюда и патологическое желание застройщиков заработать как можно быстрее и побольше.

При этом ипотечное кредитование может замедлиться еще больше: с 1 июля 2025 года вступили в силу новые ограничения для заемщиков. Правда, получать их будет сложнее не всем заемщикам, а только «высокорисковым», то есть которых банки уже считают закредитованными.

Так что будет с российскими новостройками? Разбирается MSK1.RU.

— Стоимость жилья в России очень привязана к региону. Есть регионы со средней стоимостью квадратного метра ниже 100 тысяч рублей на первичном рынке (по данным мая, это Псковская, Орловская, Смоленская, Оренбургская области). А вот в Москве ценник на жилье экономкласса начинается от 322 тысяч за квадратный метр, а в элитном сегменте — от 2 миллионов рублей, — анализирует Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties.

— Недавно мы писали, что из-за таких запредельно высоких цен на жилье люди стали чаще арендовать, чем покупать.

— Ну, по данным Росстата, более 85% российских домохозяйств живут в собственном жилье. Эта цифра снижается медленно и говорит скорее о глубоко укоренившейся установке на собственность, чем о смене модели поведения. При этом государство активно поддерживает именно модель владения, а не аренды, например через ипотечные программы.

— Рост цен на новостройки и в целом на жилье наблюдается не повсеместно, — отмечает президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков. — Стоимость квартир растет либо в регионах, которые покупатели рассматривают как жилье для отдыха, либо в экономически активных центрах. Поэтому к московским уже близки цены на жилье в Геленджике (250 тысяч за квадрат), Кисловодске (215,3 тысячи), Светлогорске (203,2 тысячи). Всплеск цен при этом там совпал с завершением программы льготной ипотеки, то есть семьи инвестировали накопления в более доступную, чем столичная, недвижимость.

— Но в списке городов, где внезапно очень подорожало жилье, скажем, Нижний Новгород. Почему?

— Высокий уровень цен на жилье наблюдается в регионах с высоким промышленным потенциалом. Именно они получили в последнее время дополнительный импульс для развития. К ним можно отнести, к примеру, тот же Нижний Новгород или Казань. Но если анализировать остальные регионы страны, то стоимость однокомнатной квартиры по-прежнему находится в пределах 5 миллионов рублей.

— Сейчас для рынка ключевыми остаются три фактора: доступность ипотеки, дефицит и цены, — говорит вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина. — После отмены массовых льготных программ ставки выросли, а выдачи сократились. Рассрочки, которыми сейчас покрывается 60% сделок, — временное решение, не спасающее от падения спроса. Без снижения ключевой ставки и расширения льготных программ (например, семейной и IT-ипотеки) ожидать восстановления активности покупателей сложно.

— Застройщики всеми способами пытаются распродать квартиры. При всём при этом подогреваются разговоры о грядущем дефиците?

— Запуск новых проектов сократился, в том числе в Москве. Половина объектов вводится с задержками, что создает риски дефицита жилья, но не сейчас, а через 2–3 года. При этом себестоимость строительства растет, в том числе из-за импортозамещения и логистических сложностей. Всё это и давит на цены.