«Без ожидания мифического „идеального момента“». Как сегодня купить квартиру и не разориться

Выдача ипотечных кредитов в России продолжает падать. А чего еще стоило ожидать после отмены массовых ипотечных программ с господдержкой? Что люди в очередь выстроятся за ипотекой под 25% годовых? Чтобы добровольно накинуть ярмо на шею себе, своим детям, а возможно, и внукам?

По данным «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), объем выдачи даже льготной ипотеки в стране за первые четыре месяца рухнул на треть (33%), составив 722,5 миллиарда рублей. Для большинства россиян именно льготная ипотека по-прежнему остается основным (или даже единственным) инструментом для приобретения жилья. Правда, не всем она доступна. Также менее доступным становится и жилье.

В частности, средний размер льготного ипотечного кредита в апреле этого года вырос на 5% — вместе с ростом цен на недвижимость. Да и в ипотечную кабалу россияне загоняют себя на более долгий срок: средний срок кредитования в апреле увеличился до 308 месяцев (25 лет и 8 месяцев!).

Россияне и мечтают о возвращении массовой льготной ипотеки — не для избранных категорий и регионов, а для всех. Но вице-премьер Марат Хуснуллин уже сообщил: не будет такого. И потому, что столько денег в госбюджете просто нет, и потому, что есть негативный опыт прошлых лет, когда массовая льготная ипотека и разгоняла цены на жилье. Как будто сейчас оно перестало дорожать… Только до отмены массовой льготной ипотеки недвижимость еще была доступна, а теперь — нет!

Вот и у экспертов MSK1.RU, как у правительства и населения, мнения разошлись полярно.

— Действительно, несмотря на все регулярные заявления властей о необходимости сделать жилье массово доступным, реальная ситуация на рынке остается сложной, — говорит MSK1.RU профессор Московского государственного строительного университета (МГСУ) Кирилл Кулаков. — Даже с учетом льготных ипотечных программ большинство россиян не могут позволить себе квартиру без серьезных финансовых жертв.

— И дело только в сверхдорогой ипотеке?

— Нет, не только. Высокие ставки по ипотеке — только один из факторов. Изначально сами цены на готовое жилье высоки. Они сформировались отчасти под влиянием инфляционных процессов, отчасти от высокой стоимости фондирования в последний год. Плюс низкие доходы населения. Зарплаты в большинстве регионов не дотягивают до уровня, позволяющего брать ипотеку. А при этом банки ужесточили условия выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.

— Но государство возвращать массовую «бесплатную» ипотеку не хочет. Выходит, в ближайшие годы жилье так и останется недоступным?

— Было бы наивным обещать, что проблема решится скоро. Для реального перелома на рынке недвижимости нужны системные меры. Во-первых, снижение ключевой ставки Центробанка до докризисных уровней. Во-вторых, поддержка зарплатного роста. Чтобы платеж по ипотеке не съедал 50% дохода.

Думаю, в ближайшие 2–3 года массовая доступность жилья — под большим вопросом. Но есть и определенный плюс. Высокие ставки по депозитам позволяют семьям в этот период, пока жилье недоступно, активно аккумулировать ресурсы для последующих инвестиций в недвижимость.

— Говорить о «недоступности» жилья в целом не совсем корректно, — размышляет операционный директор агентства недвижимости Genesis Group Оксана Иванова. —  Да, рыночная ипотечная ставка — это серьезная нагрузка. Но на рынке достаточно инструментов, которые делают покупку реальной уже сейчас, без ожидания мифического «идеального момента».

— Массовая льготная ипотека действовала для всех. А сейчас остались только какие-то нишевые, локальные способы.

— Ну есть и семейная ипотека, и региональные программы, и скидки при 100%-й оплате, и помощь от застройщиков, компенсирующих ставку… Мы как агентство недвижимости видим, что спрос не ушел. Спрос, скажем так, переформатировался. И важно не ждать того самого «идеального момента», а найти решение, подходящее в конкретной ситуации.

— Но кто-то предпочитает ждать, а не переплачивать миллионы. А когда, думаете, ситуация на рынке жилья улучшится?

— На уровне ставок, вероятно, в ближайшие 12–18 месяцев мы увидим движение вниз. Но если инфляция стабилизируется. Вообще, многое будет зависеть от макроэкономических условий и внешнеполитической повестки. Так что ждать и откладывать решение о покупке жилья не всегда разумно.

Мы видим, что рынок адаптируется. И если не драматизировать, а трезво смотреть на инструменты и возможности, покупка квартиры в новостройке остается вполне реальной задачей, особенно при поддержке профессиональных консультантов.