Дом на продажу, или Как угодить покупателю

Как построить загородный дом для себя и своей семьи, каждый решает сам, основываясь прежде всего на личных ощущениях и предпочтениях. А вот возведение дома на продажу – совсем другое дело. Здесь существует множество нюансов, учет которых сделает проект по-настоящему прибыльным.

Зачем нужен девелопер

Понятие «девелопмент» сегодня знакомо многим. Чаще всего оно ассоциируется с деятельностью крупных компаний, создающих новые объекты недвижимости. На плечи девелопера ложится весь объем работ – начиная от разработки бизнес-плана и заканчивая сдачей готового объекта. В промежутке между этими этапами находятся выбор и приобретение земельного участка под застройку, проектирование будущего дома, наем подрядной строительной организации, непосредственно строительство и подвод необходимых коммуникаций. Каждая стадия связана с определенным риском, и чем большие средства вкладываются в проект, тем степень этого риска выше.

У девелоперских фирм есть такие преимущества перед индивидуальными застройщиками, как опыт работы на рынке, наличие квалифицированных сотрудников, более крепкие финансовые тылы и так называемый административный ресурс. Чтобы стать профессионалом в области девелопмента, требуются опыт и знания не только в сфере финансов и маркетинга. Первые нужны, чтобы правильно рассчитать предстоящие затраты и спланировать движение финансовых потоков, а вторые – чтобы определить целевую аудиторию проекта и обеспечить его грамотное продвижение.

Девелопер должен также ориентироваться в юридических тонкостях и иметь хотя бы общие представления о различных строительных технологиях и материалах. Работа это комплексная, и лучше, когда ее выполняет не один человек. В идеале – целая специализированная компания.

«Строительство дома всегда связано с посещением всевозможных государственных инстанций, с которыми представителю крупной компании общаться легче, чем частному лицу. Но девелоперу-одиночке не стоит воспринимать эти фирмы только как конкурентов. Тем, кто все-таки решился заняться этим рискованным бизнесом, имеет смысл перенимать опыт профессионалов, – советует заместитель директора ООО «РТР-Строй» по операциям с недвижимостью Денис Павлов. – За деятельностью девелоперской компании можно не только наблюдать со стороны. Многие частные предприниматели становятся соинвесторами проектов, которые осуществляют фирмы.

У такого варианта немало плюсов: и риск меньше, и инвестиции лучше защищены, и делать по большому счету практически ничего не надо: вложил деньги – и жди, пока они окупятся. Хотя по желанию соинвестора последний пункт может варьироваться. Инвестор может принимать активное участие в составлении бизнес-плана, проработке концепции будущего дома или поселка и других аспектах девелоперской деятельности фирмы».

Как вам будет угодно

Итак, как же угодить покупателю? Любой проект, связанный с созданием объекта недвижимости, начинается с поиска и приобретения земельного участка. Выбирая место для постройки дома, нужно сразу учитывать несколько важных моментов: удаленность от города, экологическую обстановку, наличие развитой инфраструктуры и возможность подвести к дому необходимые коммуникации. Если потенциальный покупатель довольно состоятельный человек, то не последнее значение будут иметь и такие моменты, как красивый вид из окна. По словам специалистов, юридические процедуры оформления земельного участка для личного пользования и для строительства дома на продажу ничем не отличаются.

Проект будущего дома можно получить двумя способами – купить готовый или обратиться к услугам архитектора. Первый вариант предпочтительнее и с точки зрения стоимости, и потому, что готовые проекты уже неоднократно опробованы на практике и все возможные недочеты в них уже исправлены. Второй вариант привлекателен тем, что архитектор может «подогнать» будущий дом под специфику конкретного ландшафта и климатических условий. Ведь, например, особняк у озера – это совсем не то же самое, что коттедж в горах. Отличаться будут и строительные технологии, и материалы, и внешний облик дома.

И все же гарантии стопроцентного «попадания в цель» нет ни в одном из этих случаев: слишком высок риск того, что покупателю не понравится архитектурное решение, на котором остановил свой выбор девелопер. Поэтому оптимальным будет некий среднестатистический дом без особых архитектурных изысков, которые к тому же могут существенно увеличить его стоимость.

На вкус и цвет

Есть вещи, которых девелоперу вообще не стоит делать перед продажей дома. То же самое можно сказать и о внутренней планировке помещений. У каждого домовладельца есть индивидуальные потребности относительно его будущего дома.

Поэтому профессионалы советуют до продажи не устанавливать в здании внутренние перегородки. Если же по проекту необходимы некие не подлежащие переносу несущие конструкции, которые будут делить внутреннее пространство дома, то их нужно устанавливать так, чтобы они как можно меньше ограничивали свободу будущих жильцов. Например, нежелательны узкие коридоры и излишне компактные помещения, которые потом нельзя будет расширить.

Не стоит также заниматься внутренней отделкой. Уж это точно дело вкуса, и эту обязанность наверняка с удовольствием возьмут на себя сами новоселы. Прокладывать коммуникации внутри дома также не советуем. К примеру, месторасположение канализационных труб тесно связано с тем, где и как будет установлена сантехника. А электрические провода нужно прокладывать там, где будут находиться всевозможные электроприборы и осветительное оборудование. Зачем же делать лишнюю работу, при этом увеличивая стоимость конечного объекта?

Пусть новоселы сами решают, как им удобнее развести коммуникации. Девелоперу достаточно просто подвести их на участок. Правда, бывают и исключения. Например, при возведении коттеджа из клееного бруса все коммуникационные шахты нужно прокладывать на этапе строительства, поэтому целесообразно сразу провести через них соответствующие трубы и провода. А вот в случае с газобетонной постройкой всем этим можно заниматься уже тогда, когда дом построен. На этом пункте девелопер может сэкономить.

Вообще, вопрос коммуникаций – один из первостепенных при постройке загородного дома. Причем с газификацией, канализацией и водоснабжением дело обстоит проще, чем с электричеством. Если установить централизованные системы по каким-либо причинам невозможно, можно закопать в землю вместительные емкости с газом, вырыть артезианскую скважину и смонтировать насосно-канализационную систему с компактными установками для биологической очистки стоков.

«Человек может выбрать дом по вкусу – начиная от количества этажей и заканчивая полной застройкой. У каждого из домов (в зависимости от числа этажей) свои преимущества, – рекомендует специалист по снабжению компании «Эксперт-система» Максим Белугин. – Например, одноэтажный дом довольно экономичен в эксплуатации, строить его гораздо легче да и ремонтировать тоже. Двух- и трехэтажные дома, конечно, дороже в эксплуатации, зато отлично подходят для большой семьи. Что касается формы дома, то самая идеальная – это куб. Она больше сохраняет тепло в доме. Более сложные конфигурации, безусловно, хороши, но не экономичны – на них уходит большое количество дополнительных материалов. Еще один совет, как можно сэкономить на строительстве и отоплении: постарайтесь, чтобы под крышей основного (жилого) дома разместилось как можно больше хозяйственных построек. Например, баня может располагаться в одной из комнат, а гараж – в подвале. Такой проект очень удобен в эксплуатации».

Главный совет, который можно дать девелоперам-одиночкам, – во всех вопросах руководствоваться прежде всего соображениями здравого смысла. Планируя будущую постройку, нужно четко знать, как в ней будут жить ее потенциальные обитатели, что для них будет важно, а что – второстепенно. Другими словами, строить дом для других людей надо, как для себя самого, не экономя на качестве и не подвергая риску свою репутацию начинающего девелопера. Тогда и покупатель найдется быстро, и обе стороны смогут достигнуть своих целей в максимально короткие сроки.